ప్రీలాంచ్‌ మాయలో గృహ కొనుగోలుదారులు

– మధ్యవర్తులతో కస్టమర్లకు వల వేస్తున్న బిల్డర్లు
– ఫ్లాట్లను విక్రయిస్తే బ్రోకర్లకు భారీగా కమీషన్లు
– ప్రచారమంతా సోషల్‌ మీడియాలోనే
– ముందస్తుగానే రూ.కోట్లలో సొమ్ము వసూలు
– రెరా నిబంధనలను పట్టించుకోని డెవలపర్లు
– నిర్మాణ అనుమతులు రాక చేతులెత్తుస్తున్న వైనం
– నోటీసులతో సరిపెడుతున్న రెరా అధికారులు 
– దిక్కుతోచని స్థితిలో గృహ కొనుగోలుదారులు

సాక్షి, సిటీబ్యూరో: 

‘‘అమీన్‌పూర్‌లోని 10 ఎకరాల స్థల యజమానితో ఓ డెవలçపర్‌ రెండేళ్ల క్రితం డెవలప్‌మెంట్‌ అగ్రిమెంట్‌ చేసుకున్నాడు. 65 లక్షల చదరపు అడుగులు (చ.అ.) బిల్టప్‌ ఏరియాలో 4 వేల ఫ్లాట్లను నిర్మిస్తున్నానని ప్రచారం చేశాడు. నిర్మాణ అనుమతులు రాకముందే చ.అ.కు రూ.2 వేల చొప్పున 2 వేల ఫ్లాట్లను విక్రయించాడు. తీరా చూస్తే ఆ భూమి న్యాయపరమైన వివాదాలలో చిక్కుకుంది. ఇంకేముంది కొనుగోలుదారుల నుంచి ముందుగానే రూ.కోట్లలో డబ్బులు వసూలు చేసిన డెవలపర్‌ సైలెంటైపోయాడు.’’

ఇలా ప్రీలాంచ్‌ డెవలపర్లు గృహ కొనుగోలుదారుల గొంతుకోస్తున్నారు. సామాన్యుల సొంతింటి కలలను కొల్లగొడుతున్నారు. రూపాయి తక్కువకు వస్తుందంటే చాలు కిలో మీటరు దూరమైనా నడిచి వెళ్లే మనస్తత్వం మనది. ఇదే ప్రీలాంచ్‌ డెవలపర్ల మంత్రదండం. స్థల యజమానులతో డెవలప్‌మెంట్‌ అగ్రిమెంట్‌ చేసుకొని నిర్మాణ అనుమతులు రాకముందే, రెరాలో నమోదు చేయకుండానే ఫ్లాట్ల విక్రయాలు చేపడుతున్నారు. ఖాళీ స్థలం చూపించి 10 అంతస్తులు, 20 ఫ్లోర్లు కడుతున్నామని నమ్మబలికి వంద శాతం సొమ్ము చెల్లిస్తే సగం కంటే తక్కువ ధరకే దొరకుతుందని ఆశ చూపెడుతున్నారు. నిజమేనని నమ్మిన కొనుగోలుదారులను నట్టేట ముంచేస్తున్నారు.

ఐటీ దాడులైతే కష్టమే..

ప్రీలాంచ్‌ విక్రయాలలో డెవలపర్‌కు చేరేది నల్లధనమే. అనధికారిక లావాదేవీలే ఎక్కువగా జరుగుతుంటాయి. ఆయా సొమ్మును పలు ప్రాజెక్ట్‌లకు లేదా ఇతర ప్రాంతాలలో స్థలాల కొనుగోళ్లకు వినియోగిస్తుంటారు. ఇలాంటి సమయంలో సదరు నిర్మాణ సంస్థపై ఆదాయ పన్ను శాఖ సోదాలు నిర్వహిస్తే గనక.. అసలుకే మోసం వస్తుందని ఓ డెవలపర్‌ తెలిపారు. అనధికారిక నగదును, బ్యాంక్‌ ఖాతాలను స్థంభింప చేస్తారు. దీంతో సదరు నిర్మాణ సంస్థ ఇతర ప్రాజెక్ట్‌లపై దీని ప్రభావం పడుతుందని ఆయన వివరించారు. నగదు సరఫరా మందగించడంతో ప్రాజెక్ట్‌లు సకాలంలో పూర్తి చేయడం కష్టమవుతుందని ఆయన పేర్కొన్నారు.

అందరూ ప్రీలాంచ్‌ల మీదే..

కాపేట, ఖానామేట్‌ వేలంలో భూములు దక్కించుకున్న పలు నిర్మాణ సంస్థలు, నానక్‌రాంగూడలో హైరైజ్‌ ప్రాజెక్ట్‌ను ప్రకటించిన మరొక నిర్మాణ సంస్థ, జూబ్లిహిల్స్‌ ప్రధాన కేంద్రంగా ఉన్న మరొక కంపెనీ.. పెద్ద కంపెనీలతో పాటు చిన్న చితకా సంస్థలూ ప్రీలాంచ్‌లో విక్రయాలు చేస్తున్నాయి. ఫైనాన్షియల్‌ డిస్ట్రిక్ట్, కొల్లూరు, నార్సింగి, నిజాంపేట, ఎల్బీనగర్, నార్సింగి, పుప్పాలగూడ, తెల్లాపూర్, షామీర్‌పేట వంటి ప్రాంతాలలో ప్రీలాంచ్‌ ప్రాజెక్ట్‌లు చేపడుతున్నారు.

ఈ లాజిక్‌ తెలిస్తే చాలు..

నిర్మాణ వ్యయం అనేది భవనం ఎత్తును బట్టి ఉంటుంది. ఎత్తు పెరిగే కొలదీ నిర్మాణ వయం పెరుగుతుంది. ప్రస్తుతం ఉన్న నిర్మాణ సామగ్రి ధరల ప్రకారం.. సెల్లార్‌ + గ్రౌండ్‌ + ఐదంతస్తుల భవన నిర్మాణానికి చదరపు అడుగు (చ.అ.)కు రూ.2,500 ఖర్చవుతుంది. 5 నుంచి 15 అంతస్తుల వరకు రూ.3 వేలు, 15–25 ఫ్లోర్ల వరకు రూ.3,500, ఆపైన భవన నిర్మాణాలకు చ.అ.కు రూ.4 వేలు వ్యయం అవుతుంది. ఈ గణాంకాలు చాలు ఏ డెవలపర్‌ అయినా ఇంతకంటే తక్కువ ధరకు అపార్ట్‌మెంట్‌ను అందిస్తామని ప్రకటించాడంటే అనుమానించాల్సిందే. 100 శాతం నిర్మాణం పూర్తి చేయలేడు ఒకవేళ చేసినా నాసిరకంగానే ఉంటుందని క్రెడాయ్‌ తెలంగాణ సెక్రటరీ కే ఇంద్రసేనా రెడ్డి తెలిపారు.

ప్రీలాంచ్‌లో విక్రయిస్తే మూడేళ్ల జైలు శిక్ష
                        – కే. విద్యాధర్, సెక్రటరీ, టీఎస్‌–రెరా

తెలంగాణ స్టేట్‌ రియల్‌ ఎస్టేట్‌ రెగ్యులేటరీ అథారిటీ (టీఎస్‌– రెరా)లో నమోదు చేయకుండా ప్రకటనలు లేదా విక్రయాలు చేయకూడదు. ఇవేవి పట్టించుకోకుండా ప్రీలాంచ్, యూడీఎస్‌ స్కీమ్‌లతో నిర్మాణ సంస్థలు యధేచ్చగా అమ్మేస్తున్నాయి. నిబంధనలను అతిక్రమించి అమ్మకాలు జరిపితే గనక.. నిర్మాణ సంస్థలకు జరిమానా తప్పదు. తొలిసారి తప్పిదానికి ప్రాజెక్ట్‌ వ్యయంలో 10 శాతం జరిమానా, అదే తప్పు పునరావృతమైతే మాత్రం ఏకంగా మూడేళ్ల జైలు శిక్ష ఉంటుంది. 

అంతా సోషల్‌ మీడియాలోనే..

ప్రీలాంచ్‌ ప్రాజెక్ట్‌ల ప్రచార దందా సోషల్‌ మీడియా వేదికగానే సాగుతుంది. ప్రధాన కంపెనీలు తమ పాత కస్టమర్లకు ఇంటర్నల్‌ సేల్స్‌ చేస్తుంటే.. కొన్ని కంపెనీలేమో తమ పేరు బయట పడకుండా ఏజెంట్ల ద్వారా వాట్సాప్, ట్విట్టర్‌లలో ప్రచారం చేయిస్తున్నాయి. 100 శాతం పేమెంట్‌తో ఫ్లాట్లను అమ్మించే ఏజెంట్లకు అధిక శాతం కమీషన్‌ను అందిస్తున్నాయి.

ప్రీలాంచ్, యూడీఎస్‌ ప్రాజెక్ట్‌లన్నీ పేపర్లు, బ్రోచర్ల మీదనే ఉంటాయి. ప్రభుత్వ విభాగాల నుంచి నిర్మాణ అనుమతులు, రెరాలో నమోదు ఏదీ ఉండదు. వంద శాతం సొమ్ము చెల్లిస్తే చాలు.. సొంతిల్లు సొంతమవుతుందని నమ్మబలుకుతారు. అధిక కమీషన్‌కు ఆశపడి చాలా మంది ఏజెంట్లు ఫ్లాట్లను విక్రయిస్తున్నారు. వీరంతా కేవలం తమ కమీషన్‌ గురించి ఆలోచిస్తున్నారే తప్ప.. రేపొద్దున సదరు బిల్డర్‌ అపార్ట్‌మెంట్‌ను కడతాడా? లేదా అని ఆలోచించట్లేదు. పొరపాటు బిల్డర్‌ ప్రాజెక్ట్‌ను కట్టకపోయినా.. సమయానికి డెలివరీ చేయకపోయినా నష్టపోయేది కొనుగోలుదారులే.

– అనుమతులు లేకుండా యూడీఎస్‌ ల్యాండ్‌ రిజిస్ట్రేషన్‌ చేయకూడదు. ఇదే దీనికి అసలైన మందు. 
– బ్యాంకు రుణం వస్తుందంటే ఆ ప్రాజెక్ట్‌కు అన్ని రకాల అనుమతులు, లీగల్‌ సమస్యలు లేవని గుడ్డిగా నమ్మే మనస్థత్వం మనది.

తెలంగాణ రియల్‌ ఎస్టేట్‌ రెగ్యులేటరీ అథారిటీ (టీఎస్‌–రెరా) ఏం చేస్తున్నట్టు?
నిర్మాణ అనుమతులు రాకముందే, ప్రాజెక్ట్‌ను రెరాలో నమోదు చేయకుండానే రూ.వేల కోట్టు కొనుగోలుదారుల నుంచి వసూలు చేస్తుంటే రెరా ఏం చేస్తున్నట్లు?

అమీన్‌పూర్‌లో 10 ఎకరాలలో 4 వేల అపార్ట్‌మెంట్లను నిర్మిస్తున్నానని ఓ డెవలపర్‌ ఆర్భాటం చేశాడు. అనుమతులు రాలేదు సరికదా స్థలమే తనది కాదు. తక్కువ ధర అనగానే ఆశపడిన కొనుగోలుదారుల చెవిలో పువ్వుపెట్టాడు. తీరా చూస్తే నిర్మాణ అనుమతుల రాలేదు సరికదా ఆ స్థలం లీగల్‌ సమస్యల్లో చిక్కుకుంది. చెప్పులరిగేలా తిరిగిన కొనుగోలుదారులు విసిగి వేసారి పోలీసు స్టేషన్‌ను ఆశ్రయించారు. సీన్‌ కట్‌ చేస్తే.. ఆ డెవలపర్‌ ఆ ప్రాజెక్ట్‌ను ముందుకు తీసుకెళ్లేందుకు మరో నిర్మాణ సంస్థతో చర్చిస్తుంది. అంతా అనుకున్నట్టు జరిగితే మంచిదే. కానీ, అవతలి పార్టీ ఇష్టమొచ్చిన వాటా డిమాండ్‌ చేస్తుంది. దీంతో డెవలపర్‌ పునరాలోచనలో పడ్డాడు.